Департамент оценочных услуг

Оценка недвижимости / Оценка стоимости недвижимости 
 
Узнать цену ?
 
Немного фактов рынка оценочных услуг. Итак, на текущий момент рынок услуг Москвы и Московской области по независимой экспертизе (оценки) оценки   стоимости   недвижимости более чем перенасыщен оценочными компаниями и индивидуальными оценщиками, в связи с чем, стоимость услуг оценщиков   недвижимости катастрофически снизилась.  В настоящий момент на рынке Москвы оценку   стоимости жилой недвижимости можно провести всего за 2000 рублей, что даже ниже, чем в любом региональном оценочном центре. Это пожалуй самая низкая стоимость подобной работы в стране, а ни только в Москве и Московской области. Как выжить в подобных условиях оценщикам ? Ответ на данный вопрос можно адресовать к более чем десятку Московских ВУЗов, которые продолжают делать наборы учащихся на столь низкооплачиваемую профессию. Сожалеем, но факт остается фактом - в ближайшем будущем цены на услуги оценки недвижимости будут продолжать падать, что связано не только с кризисом, а и с перенасыщением рынка услуг специалистами-оценщиками.
 
Почему наши услуги качественнее ?

• Мы широкопрофильная экспертная компания, работающая в нескольких актуальных направлениях консалтинга (независимая оценочная деятельность, в т.ч.   оценка     недвижимости   /   оценки   стоимости   недвижимости, строительная и землеустроительная экспертиза, все виды независимых от государства криминалистических экспертиз, всего более 17-ти классов судебных экспертиз).
• В отличие от многих Московских оценочных компаний, мы быстроразвивающаяся компания, в составе которой на начало 2009 года в штате компании работают 12 оценщиков   недвижимости и экспертов, 7 юристов, которые работая как единый механизм могли бы решить  практически все экспертно-оценочные и юридические проблемы небольшого города с населением в 100 000 человек, например Химок, Мытищ, Домодедово или Подольска.  
• Мы производим независимую  оценку стоимости любой жилой,  коммерческой, загородной, доходной   недвижимости.
• Мы производим строительно-технические, землеустроительные и криминалистические экспертизы, как в частном порядке, так и по поручению судебных и следственных органов.
• Все наши штатные оценщики стоимости   недвижимости   имеют первоклассную оценочную подготовку. 
• Все наши оценщики стоимости   недвижимости   застраховали свою профессиональную ответственность в Страховой Компании САО "Информстрах". 
• Мы специализируемся на независимой оценке недвижимости для судебных целей, а это говорит о высоком качестве отчетов об   оценке   и о высокой квалификации наших оценщиков   недвижимости. 
• Мы отвечаем за качество своих отчетов об оценке  недвижимости. Наши оценщики стоимости недвижимости защищают свои отчеты об оценке недвижимости в судебных и арбитражных органах.
• Наши отчеты об   оценке стоимости  недвижимости  еще ни разу не оспаривались в судебном порядке.
• В числе криминалистических экспертиз мы разрешаем вопросы почерковедения (установление подделки почерка), технической экспертизы документов (подделки документов), трасологии и трасологической экспертизы (тематика ДТП).
• Мы оказываем юридические услуги судебных адвокатов по вопросам связанным с экспертизой и   оценкой стоимости недвижимости, ущербом жилой и коммерческой  недвижимости, разделу недвижимого имущества, споры о праве собственности на домовладение.

Перечень документов, необходимых для независимой оценки  недвижимости   (экспертизы недвижимости):
 
1. Анкета описания объекта оцениваемой  недвижимости; 
2. Свидетельство о праве собственности на оцениваемую недвижимость;
3. Экспликация объекта оцениваемой недвижимости;
4. Поэтажный план объекта оцениваемой недвижимости;
5. Выписка из технического паспорта на оцениваемую   недвижимость;
6. Справка БТИ о состоянии оцениваемой недвижимости;
7. Разрешение на перепланировку объекта оцениваемой   недвижимости   (если они имели место);
8. Договор аренды или свидетельство о праве собственности на оцениваемую землю;
9. Данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.
 
Наличие дополнительной информации, такой как: смета по проведенному ремонту оцениваемой   недвижимости, информация об арендных платежах и т.д. безусловно приветствуется.

Интервью с руководителем АНО "Центр Судебных экспертиз":
 
Какие основные виды оценки самые популярные в Москве ? 
Оценка    недвижимости   или так называемая оценка   стоимости   недвижимости – пожалуй один из основных видов оценочной деятельности, суть которого сводится к   оценке   рыночной и иной формы стоимости различных объектов недвижимости, связанных с земельным участком.  
 
В чем особенность оценки коммерческой недвижимости?
Оценка  коммерческой  недвижимости,  будучи разновидностью   оценки, ставит во главу угла   оценку   стоимости   недвижимости, приносящей доход. В этом случае речь идет о зданиях, сооружениях   коммерческого назначения (склады, офисы, банки, хранилища и другая коммерческая    недвижимость). Принципиальных отличий от оценки иных видов имущества она не имеет, за исключением пожалуй что необходимости применения не одного а двух или трех подходов к оценке.
 
Имеет ли АНО «Центр Судебных Экспертиз» филиалы в других регионах ?
Работая в области оценки  недвижимости  и имея филиалы и представительства не только в Москве, мы успешно оказываем оценочные услуги не только в Москве, и Московской области (Подмосковье), но и я ряде отдаленных регионах Российской Федерации. Список представительств можно увидеть тут: www.sud-expertiza.ru  Принципиальных отличий в проведении оценки в регионах по сравнению с оценкой в Москве и Московской области мы не видим. Единое правовое поле и единство оценочной практики дают нам возможность проводить оценку  недвижимости не только в Подмосковье и в Москве, но и в других регионах. Кроме того, стоимость такой работы в ценовом выражении практически идентична услугам по оценке недвижимости в Москве.
 
Какие последние негативные тенденции рынка оценочных услуг вы замечаете?
Меня удручает все более негативная тенденция смешения понятия независимой оценки с «карманной» оценочной компанией. Речь конечно же идет об оценщиках, работающих под крышей страховых компаний. Независимая  оценка  недвижимости  - смеем надеяться, что большая часть оценочных компаний, как раз таки и является по настоящему независимыми в оценке недвижимости, однако текущая практика показывает, что данная фраза всего лишь лозунг и профанация. Об этом можно утверждать в анализируя любую связку между оценочной и страховой компанией.

Какие новости в области оценки загородной недвижимости вы могли бы сообщить ?
На текущий день мы видим безусловно существенное снижение стоимости  загородной   недвижимости (Подмосковной   недвижимости). Это явствует из результатов последних отчетов по оценке  загородных дач, коттеджей, вилл, земли и земельных участков. Оценка   объектов   недвижимости   (оценка     недвижимости) - традиционная разновидность   оценка     недвижимости   (оценки   стоимости   недвижимости) в Москве и Подмосковье также пострадала, число заказов по оценке загородной недвижимости существенно упало. Рынок если и не встал, то находится в глубокой дипрессии. 
 
Какие особенности имеет так называемая оценка  доходной   недвижимости ?
Оценка   доходной   недвижимости,   безусловно, представляет собой разновидность оценки     коммерческой  недвижимости, приносящей доход (доходной   недвижимости).   В отличие от него, например, оценка   жилой   недвижимости,  проводится в отношении сугубо жилых объектов квартир, долей квартир, дач, коттеджей, вилл не приносящих какой-либо доход. В отношении например автотранспорта вопрос об извлечении доходов даже и не ставится.

Занимается ли АНО «Центр Судебных Экспертиз» оценкой ущербов ?
Да, мы занимаемся оценкой ущербов недвижимости в любых его формах. Наши эксперты недвижимостти занимаются оценкой после заливов, затопов, протечек от соседей сверху. Оценкой ущербов после пожаров. Как правило под ущербом (оценкой   ущерба   недвижимости) обыватель понимает пожар, залив, разрушение конструкций   недвижимости   третьими лицами, чаще всего соседями. От своей стороны мы заявляем, что мы сильно преуспели в этой области оценочной деятельности, обслуживая практически все суды Москвы и большинство судов Московской области.

Какие виды стоимостей наиболее востребованы населением ?
Пожалуй сегодня, как и всегда, наиболее востребована конечно же рыночная  оценка стоимости недвижимости. На втором месте распространена инвестиционная, кадастровая, массовая, ликвидационная, утилизационная   оценка     недвижимости   (оценка   стоимости   недвижимости). 
 
Очень часто можно слышать такую фразу как «Цель оценки  недвижимости», что она означает ?
Все достаточно просто, цель оценки недвижимости называется заказчиком оценки. Чаще всего целью оценки являются такие направления, как  оценка для залога, для ипотечного кредитования, или все вместе - Оценка   стоимости   недвижимости для целей залога. На втором месте стоит конечно же оценка для предоставления в суд, для предоставления в прокуратуру, для предоставления в органы внутренних дел, для личных целей, для инвестиционных целей.


Насколько востребована комплексная работа, а именно задача по оценке   недвижимости и бизнеса ?
Практика показала, что оценка  недвижимости  в рамках оценки бизнеса редка, как и сама услуга по оценке бизнеса. Пожалуй пропорция 1/1000 будет справедлива для обьема заказов по оценке недвижимости и оценке бизнеса. Несмотря на опредленную красоту и сложность работ, безулосно оценка бизнеса невостребована в стране. Теоретически, это два основных направления в оценочной деятельности, связанные между собой,  причем  оценка  недвижимости, является всего-лишь одним из составляющих элементов в оценке крупного или среднего бизнеса.

Каковы основные свойства затратного подхода оценки недвижимости ?
Оценка недвижимости   затратным подходом, методом, увы не есть наиболее совершенный метод   оценки, который чаще всего показывает, увы, не справедливую рыночную стоимость   недвижимости, а существенно сниженную (заниженную) выходную стоимость, легко оспоримую в судебном порядке, либо путем ображения в конфликтную комиссию при одном из обществ оценщиков.  Именно поэтому при распределении весовых коэфициентов оценка недвижимости затратным подходом имеет минимальный вес, либо и вовсе исключается из расчетов.
 
Какие подходы вы используете ? Поделитесь опытом ?
Касательно подходов к оценке. В основном оценщики применяют сравнительный подход   для оценки недвижимости, который увы, наиболее часто встречающийся и применяемый оценщиками, сравнительный подход состоит в подборке аналогов объекта   оценки, систематизации, исключении наименее подходящих, сравнении оставшихся объектов и сведение их к единому показателю путем применения различных повышающих и понижающих коэффициентов.  

Как понимается и что означает экспертная  оценка   недвижимости ?
Если речь идет об экспертной  оценке недвижимости, следует напомнить одну фразу - оценщиков много, а экспертов среди них - единицы. О чем ведется речь ? Очень часто оценщик может что-то оформить, но затем, увы, даже не может отстоять свои выводы в судебном порядке, либо на комиссии в РОО, куда обычно и будет подана жалоба на данного "эксперта" оценщика. Мы, будучи экспертной компанией, работаем с судебными органами, мы знаем цену экспертизы и ни когда не выполняем "заказуху". Именно поэтому в случае необходимости наш оценщик, будучи привлеченным к участию в судебном процессе в рамках угловного или гражданского (арбитражного) дела производит качественную экспертную оценку недвижимости. Наши выходные экспертные заключения - показатель высокого качества оказываемых оценочных услуг в городе Москва. 
 
Зачем нужны стандарты оценки ?
Стандарты   оценка     недвижимости   разрабатываются и утверждаются экспертным советом по оценочной деятельности в Министерстве имущественных отношений Российской Федерации. Программа   оценка     недвижимости - Программа по   оценка     недвижимости, в настоящий момент в Российской Федерации различными оценочными фирмами разрабатываются уникальные программы по оценке     недвижимости, однако увы, ни одна из них, не может включать в себя столь многообразные типы и виды оцениваемой   недвижимости, что представлены на рынке Москвы и Московской области (Программа по   оценке   стоимости   недвижимости). 
 
Участвуете ли вы в аукционах по   оценке  недвижимости?
Пожалуй нет. Дело в том, что аукционы по оценке   недвижимости очень часто и особенно в последние годы Муниципальные и Региональные органы власти и управления, с тем, чтобы избрать наиболее дешевые оценочные услуги на рынке Москвы. В этих условиях нам совсем не выгодно работать за бесплатно. Например проводить массовую оценку квартир по ставке 1000 рублей - это для оценщика просто ограбление. И даже не смотря на то, что например массавая оценка  квартир являются самыми востребованными оценочными услугами оценочным компаниям необходимо сохранять достоинство и не продавайть свои оценочные услуги по мизерным тарифам.  
 
Проводите ли вы оценку стоимости аренды недвижимости и квартир ?
Оценка   аренды или иначе оценка   аренды   недвижимости, довольно редкий вид оценочных услуг, т.к. чаще всего арендодатель самостоятельно определяет стоимость   недвижимости  , сдаваемый в аренду, однако для муниципальных органов   оценка   арендной платы в силу требований ФХ "Об оценочной деятельности" является обязательным условием. Оценка     недвижимости   калькулятор - Некоторые оценочные компании самостоятельно разрабатывают калькуляторы по   оценка     недвижимости, при условии, что у оценщика имеет место массовость, типичность и поточность   оценки . В иных случаях, применение и разработка неких калькуляторов по   оценке   маловероятна. 
 
Проводите ли вы оценку в рамках судебной экспертиза недвижимости ?
Оценка недвижимости для целей судебной экспертизы недвижимости превосходный выход профессиональных оценщиков на арену бойцов своего дела и своей отрасли. Только по результатам судебных баталий оценщиков из разных оценочных фирм можно установить, с кем работал заказчик оценочных экспертиз, с новичком в оценке или с профессиональным экспертом недвижимости. Судебная экспертиза проводится безусловно не только для налоговых целей и целей возмещения ущерба. Не менее часто  экспертиза или оценка недвижимости  производится просто для ее продажи через суд. В судах чаще всего "разваливаются" такие формы оценки как оценка  для целей залога или ипотеки  недвижимости. Такие формы оценки, как оценка поточным методом к судебным экспертизам не применимы, т.к. во первых "заказываются" банками, а во вторых методика расчетов поточным методом (массовая оценка) настолько слаба, что не выдерживает ни какой критике и поэтому чаще всего разваливается в суде. 
 
Часто ли применяется доходный метод оценки недвижимости ?
Да практически ежедневно. Доходный метод оценки безусловно является одной из составляющих элементов оценочной практики в Российской Федерации. Доходный метод оценки недвижимости   состоит в оценке   максимального дохода,  который может получиться в результате   коммерческого использования того или иного объекта   недвижимости. В то же время более востребованный сравнительный метод  оценки применяется в объеме не меньшем чем доходный метод оценки  недвижимости. 
 
Как долго существует ваше агентство  по оценке недвижимости ?
Наше агентство по  оценке  недвижимости  успешно производит оценочные работы на рынке Москвы и Московской области с середины 2005 года. Мы проводим оценку  офисной   недвижимости, оценку   коммерческой, деловой, торговой и безусловно   оценка   офисной   недвижимости. Эти направления   являются приоритетными направлениями нашей оценочной компании.   Оценка   стоимости офисной   недвижимости и  рыночной стоимости  жилой  недвижимости  пожалуй самый распространенный вид   оценки. Понятие   оценки   рыночной стоимости   недвижимости   и иных объектов   оценки   установлено в ФЗ "Об оценочной деятельности".  Наш сайт по   оценке     недвижимости    и   оценке   стоимости   недвижимости   можно увидеть тут kollegia.net 
 
Какие виды   оценки     недвижимости  вы проводите ?
Для уяснения видов   оценки     недвижимости   можно просто их перечислить:   оценка   рыночной стоимости,   оценка   ликвидационной стоимости,   оценка   кадастровой стоимости,   оценка   инвестиционной стоимости,   оценка   утилизационной стоимости. Если затрагивать особенности   оценки     коммерческой     недвижимости, то они состоят практически в единственном нюансе,  - для   оценки     коммерческой     недвижимости   чаще всего обязательным является применение доходного подхода, который не применяется оценщиками для   оценки   жилой   недвижимости.  Более глубокого анализа для   оценки     коммерческой     недвижимости   и ее особенностях можно останавливаться если будет предложен конкретный объект   коммерческой     недвижимости, со всеми своими функциональными и экономическими особенностями.  
 
Проводится ли вами оценка   стоимости   недвижимости  предприятий ?
Оценка     недвижимости   предприятия чаще всего является лишь составной частью   оценки   стоимости бизнеса предприятия, либо может проводиться ежегодно с целью снижения налогового бремени (снижения суммы платежей по налогу на имущество предприятия). Способы   оценки     недвижимости   предприятия.  Каждый оценщик подразумевает под способом   оценки     недвижимости   методику (метод)   оценки     недвижимости, или подход к   оценке     недвижимости, о подходах мы говорили выше, но все же основные способы таковы:   оценка   рыночный стоимости, кадастровый стоимости, утилизационный  стоимости, инвестиционный  стоимости, ликвидационный способ   оценки   стоимости   недвижимости. 
 
Что кроется за понятием Профессиональная   оценка     недвижимости ? Неужели все остальные оценщики непрофессионалы ?
Профессиональная   оценка  недвижимости   может осуществляться предприятиями или индивидуальными предпринимателями, которые подпадают под федеральный закон об оценочной деятельности. Требования необходимые для начала профессиональной   оценки     недвижимости , да и вообще для работы в области оценочной деятельности довольно широки и приведены как в ФЗ "Об оценочной деятельности", так и в ныне действующих Федеральных Стандартов   Оценки   (№1,2,3,4,5,6,7,8,9 и т.д.) Оценка   стоимости объекта   недвижимости Оценка   стоимости объекта   недвижимости   представляет собой разновидность   оценки   стоимости объектов   недвижимости, как составной части бизнеса. Оценка   стоимости   недвижимости   в Москве - Наша компания давно и успешно проводит   оценку   стоимости   недвижимости   как в Москве, так и в других городах Центрального региона РФ. 
 
Основные нюансы при оценка недвижимости  и земли ?
Как правило,  оценка     недвижимости   и земли проводится по комплексным объектам, даче и земельному участку, жилому дому и земле, находящейся под ним, промышленному или офисному здании и прилегающей к нему земле.   Оценка   стоимости   недвижимости   и земли. Оценка     недвижимости   индексный метод -   Оценка     недвижимости   (стоимости   недвижимости) по индексному методу (подходу) представляет собой методику с очень сомнительной легитимностью. Вне зависимости от степени обоснованности применения индексного метода, к нему очень часть предъявляются претензии контрагентами или иными заинтересованными сторонами (например в судебном процессе). Мы настоятельно рекомендуем применять   оценку     недвижимости   индексным методом в крайних случаях, когда у оценщика отсутствует рынок подобных объектов и применения индексного метода является неизбежным.

Востребована ли оценка   инвестиционной   недвижимости?
В раду основных видов   оценки,   оценка   стоимости инвестиционной   недвижимости   стоит обособленно.   Оценка   инвестиционной   недвижимости   по своей сложности и цене проводимых вычислений приближается к   оценке   бизнеса. Считаем, что   оценка   инвестиционной стоимости   недвижимости как полноценная услуга развита слабо, в т.ч. в силу отсутствия полноценного методологического материала. 
 
Каковы основные этапы оценки ?
Основные этапы   оценки     недвижимости   таковы: Первичные переговоры с заказчиком оценочных услуг, изучение поставленных задач   оценки , заключение договора на проведение   оценки   стоимости   недвижимости  , выезд на объект   оценки   (не обязательный этап), камеральная обработка полученной технической или экономической информации по объекту   оценки  , формирование "тела" отчета об   оценке , предоставление сырого варианта отчета об   оценке   заказчику для изучения, и последний этап   оценки   стоимости   недвижимости   - брошюровка, подписание и предоставление отчета об   оценке   заказчику оценочных работ. 
 
Какой из видов оценки самый сложный ?
Пожалуй самым сложным является затратный метод оценки  недвижимости, который будучи одним из 3-х существующих в оценочной среде методов   оценки     недвижимости  и иного имущества. Затратный вид оценки интересен для анализа стоимости недвижимости через призму затрат, необходимых для создания, воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому. 
 
Расскажите немного о значимости оценки   недвижимости и имущества ?
Оценка     недвижимости   и имущества (оценка   стоимости   недвижимости), оба эти основные и востребованные вида   оценки   с успехом проводят оценщики нашей компании. Обязательная   оценка     недвижимости   - обязательная   оценка     недвижимости   предусмотрена ФЗ "Об оценочной деятельности", обязательная   оценка     недвижимости   как правило производится по объектам, в той или иной части относящимся к государственному, региональному или муниципальному имуществу г.Москвы или Московской области.  
 
Какие формы отчетов по оценке недвижимости  вы выдаете после завершения работ?
Выходным документом, получаемым по результатам проведения оценки является отчет об  оценке той или иной недвижимости. Очень часть заказчику оценочных услуг не требуется полноценного документа об   оценке    недвижимости, тогда ему нужна лишь справка об   оценке, в таком случае выходным документов будет являться вышеуказанная справка, которая как можно догадаться не имеет юридической силы с точки зрения законодательства, но будет полностью удовлетворять личный, а не публичный интерес заказчика оценочных работ. Если вам нужна предельно простая и в то же время срочная работа по оценке, вам необходимо заказать у нас экспресс   оценку     недвижимости. Сообщаем, что в нашей оценочной компании стоимость экспресс-оценки     недвижимости   (квартиры) составляет всего 2000 рублей. Скорость оформления справки об экспресс   оценке   квартиры составляет всего 2 часа с даты принятия заказа.
 
Существуют ли методические основы, или так называемые практические алгоритмы для оценки недвижимости ?
Алгоритм   оценки    недвижимости весьма наукоемкое понятие, включающее в себя знания о целом ряде смежных областей, а именно знания экономики недвижимости, статистического и финансового анализа, математического анализа, строительства. В целом об основных алгоритмах   оценки     недвижимости   (оценки   стоимости   недвижимости) можно ознакомиться на нашем официальном сайте.  
 
Актуальна ли оценка  торговой недвижимости ?
Также как и   оценка  коммерческой или жилой, офисной, земельной, складской и даже загородной   недвижимости   представляет собой один из подвидов   оценки. Оценка складской недвижимости   входит в разновидность   оценки   стоимости   коммерческой     недвижимости , рассчитывается с использованием как правило 2-х подходов к   оценке, а именно с использованием доходного и сравнительного подхода к оценке складской недвижимости.  
 
Проводите ли вы оценку в Подмосковье ?
Оценка Подмосковной недвижимости - на текущий день мы провели массовую оценку объектов недвижимости по следующим Подмосковным городам. В нашем патронаже объекты оценки, расположенные в городе Одинцово, Серпухове, Пушкино, Лобне, Химки, Мытищи, Зеленограде, Коломне, Подольске, Железнодорожном, Красногорске, Солнечногорске, Домодедово.  Государственная оценка недвижимости - на текущий момент государственная оценка недвижимости в природе не существует. 
 
Заключение
В заключении хотелось бы повториться, что наш центр производит  оценку практически любой недвижимости.  В нашем центре работают эксперты-оценщики различной специальности, что подтверждает их широкий профиль и высокое качество оценочных услуг.